מה כדאי לדעת לפני שלוקחים משכנתא – המדריך המלא

22 בנובמבר 2021 | מאת: | מאמרים בקטגוריה מימון וכספים

מה כדאי לדעת לפני שלוקחים משכנתא – המדריך המלא 

 

משכנתא היא עניין רציני ואפשר לומר שעבור רוב משקי הבית בישראל, מדובר בעסקה הפיננסית הגדולה ביותר. כיוון שכך, חשוב מאוד לדאוג לכך התנאים של המשכנתא יהיו הטובים ביותר שאפשר. רגע לפני שאתם מתחילים את התהליך, חשוב שתדעו מה כדאי לדעת לפני שלוקחים משכנתא , וכיצד לחסוך בריביות.

 

מהי משכנתא?

 

בשביל לדעת כיצד לקחת משכנתא, נצטרך לדעת מהי משכנתא, משכנתא היא הלוואה מגוף ממן (בנקאי/חוץ בנקאי) למטרת רכישת נכס או קרקע. את המשכנתא אנו יכולים לקחת לתקופה של עד 30 שנה או עד 75 (ישנם בנקים חריגים גם עד גיל 80) אך תקופות המסלולים בתמהיל המשכנתא שלנו יכולים להשתנות בהתאם ליכולת ההחזר שלנו. הלוואת משכנתא 'מבטחת' את הבנק להעמיד לנו את המימון לרכישת הנכס כנגד שווי נכס עד סיום תקופת התשלומים, מה שבעצם אומר שהבנק שותף בנכס עד מלוא תשלום ההלוואה. במקרה שאינך עומד בתשלומי המשכנתא, הגוף הממן יכול להחזיר כספו על ידי מכירת הנכס וכך יוודא שיקבל את כספו בחזרה, לכן חשוב מאוד להבין לאיזה תמהיל המשכנתא אנו מכוונים.

 

מה ההבדל בין הלוואה בנקאית למשכנתא?

 

הלוואה בנקאית היא בעצם הלוואה כספית שניתנת על ידי אחד הבנקים בישראל. נכון להיום, התנאי לקבלת הלוואה בנקאית הוא קיומה של הכנסה קבועה ללווים. בנוסף, אין ללווים רישום על בעיות בהחזר הלוואות קודמות, חריגות רבות ממסגרת האשראי או החזר המחאות. ככל שהלווים מסודרים ומחושבים יותר, כך תנאי ההלוואה שיוצעו להם יהיו טובים יותר.

 

מנגד, משכנתא היא "הלוואה" לטווח ארוך, שנועדה במיוחד למטרה של רכישת נכס נדל"ן. רוב המשכנתאות ניתנות לזוגות צעירים או משפחות לרכישת דירת מגורים. יש מקרים שאנשים לוקחים משכנתא למכירת דירה ומעבר לדירה גדולה יותר. במקרים אחרים, אנשים לוקחים משכנתא לרכישת נכס נוסף. בכל אחד מהמקרים, מדובר בסכומי כסף של מאות אלפי שקלים, ואפילו מיליון שקלים ויותר במקרים מסוימים.

 

לכאורה, משכנתא בנקאית והלוואה בנקאית הן היינו הך – הבנק מעניק ללווים כסף והם אמורים להחזיר אותו בתשלומים לבנק, יחד עם הריבית וההצמדה. למעשה, יש כמה הבדלים בין משכנתא לבין הלוואה בנקאית:

  1. ערבויות כנגד ההלוואה: מבחינת הבנק, המשכנתא היא ההלוואה הבטוחה ביותר. זאת, משום שהנכס שנרכש באמצעותה הוא גם הערבות להחזר ההלוואה. מי שאיננו עומד בהחזר המשכנתא, עלול לאבד את הדירה לטובת הבנק. לעומת המשכנתא, כל הלוואה אחרת נשאת גם סיכון גבוה. אם הלווה לא יחזיר, יהיה לבנק ממש קשה לגבות את הכסף.
  2. כסף עובר למוכרים: במשכנתא, הכסף עובר ישירות מהבנק למי שמכר את הנכס. בהלוואה, הכסף עובר ללווה.
  3. ריביות: בגלל העובדה שההחזר של המשכנתא הוא במידה רבה בטוח, הריביות על משכנתאות הן נמוכות יחסית ונעות סביב אחוזים בודדים לשנה. מנגד, הריביות על הלוואות אחרות עשויות להגיע לכדי עשרה אחוזים ויותר לשנה.
  4. אורך חיי ההלוואה: את החזר המשכנתא אפשר לפרוש על פני תקופה ארוכה של עד שלושים שנה במקרים מסוימים. הלוואות רגילות ניתנות לתקופה של עד חמש או שש שנים. רק במקרים נדירים הלוואות הן לתקופה ארוכה יותר.

 

מהו תמהיל משכנתא?

 

תמהיל משכנתא הינו הרכב של מספר תתי הלוואות כאשר כל תת הלוואה יכולה להיות במסלול שונה, בריבית שונה ולתקופה שונה.

שילובן בעצם נותן לנו את תמהיל המשכנתא.

חשוב מאוד להבין כי לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות משלהם, ולכן חשוב להבין מהו תמהיל המשכנתא הרצוי בעת לקיחת המשכנתא.

בעזרת שילוב מומחיות ומקצועיות של יועץ משכנתאות מנוסה,

ניתן להגיע לתמהיל המשכנתא הרצוי אשר מתאים ללוקח המשכנתא ויטיב עמו לאורך השנים.

במידה ונדע לתכנן נכון את תמהיל המשכנתא בצורה נכונה,

כבר מההתחלה נוכל לחסוך עד עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתשלומים מיותרים לבנק.

תמהיל משכנתא הוא אחד הדברים המרכזיים שיש לשקול לפני שלוקחים משכנתא.

כאשר נרצה לבנות תמהיל משכנתא נשים לב לכמה פרטים :

  • מצב כלכלי
  • החזר חודשי רצוי
  • ריביות במשק
  • רמת הסיכון בתמהיל
  • תקופת התשלומים
  • יכולת פירעון מוקדם
  • חלוקה נכונה של המסלולים

 

חשוב לדעת כי הרפורמה שצפויה להיכנס במחצית השניה של 2022 עלולה לשנות את פני המשחק, אך עדיין יוצרת בלבול רב בקרב לוקחי משכנתאות, תהליך לקיחת משכנתא הוא תהליך מורכב אשר דורש מיומנות והבנה במושגים כלכליים. ללא ידע מתאים וראייה ארוכת טווח, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים סכומים אשר תוכלו לחסוך עם התייעצות עם יועץ משכנתאות מנוסה.

 

מה הם התנאים שיכולים להשפיע על המשכנתא?

 

הון עצמי

אחד מהתנאים הבסיסיים ביותר לקבלת משכנתא הוא הון עצמי, כלומר סכום כסף שהצלחתם לחסוך בעצמכם. 

אם מדובר על רכישת דירה ראשונה, הבנק יחייב את הלווה להראות הון עצמי של לפחות 25 אחוזים מסכום המשכנתא הכולל.

 אם מדובר על דירה שנייה ומעלה יצטרך הלווה להראות הון עצמי של 50% אחוז מסכום המשכנתא.

משכורת קבועה

עוד תנאי הכרחי מאוד לקבלת משכנתא הוא הצגת תשלומי המשכורת של לפחות שלושת החודשיים הקודמים לבקשה.

תלושי משכורת אילו יעידו על הכנסה קבועה מצידו של הלווה.

כך הבנק יוכל להיות משוכנע כי הלווה יוכל  לעמוד בתשלומי המשכנתא וכי תשלומי המשכנתא לא יהיו על תקן משימה בלתי אפשרית עבורו.

על סמך גובה המשכורת יהיה ניתן לקבוע גם את הסכום החודשי שאותו הלווה יצטרך להחזיר לבנק – כך שהוא לא יקרוס מהרגליים.

היסטוריית אשראי

אף אחד לא יכול לחזות את העתיד, והיו מקרים שבהם לווים שהיו נראים מאוד אמידים – לא הצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא. 

לכן פעולה נוספת שאותה הבנק נוקט על מנת לוודא כי הלווה יוכל לעמוד בתשלומים החודשיים היא בחינת היסטורית האשראי של הלווה.

 כך הבנק יוכל לראות כי הלווה מצליח לעמוד באופן עקבי בתשלומים החודשיים.

 ואין שום מניעה לתת לו את המשכנתא שאותה הוא מבקש – ואותה הוא גם יוכל להחזיר כמובן.

גיל הלווה

לבנק מצידו אין בעיה לפרוש את המשכנתא על גבי 25-30 שנה.

 אך בפועל הבנק ירצה גם לדעת כי הלווה יוכל להחזיר את כל סכום ההלוואה. 

הבנק מאשר לתת משכנתא לכל בן אדם עד גיל 75, 

והמשמעות היא שאם הלווה נמצא בגיל מבוגר – הוא יהיה מוגבל מבחינת מספר השנים שעליהן הוא יוכל לפרוס את ההלוואה. 

המצב בריאותי של הלווה

אולי אתם חושבים לעצמכם מה אכפת לבנק מהמצב הבריאותי שלכם?

 אך בפועל הבנק ירצה לדעת כי אתם לא נמצאים במצב בריאותי קשה, שבו אתם לא תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא. 

בסוף הבנק ירצה לדעת כי הוא יקבל בחזרה את הסכום שאותו הוא נותן לכל לווה,

 ולכן המצב הבריאותי הוא פקטור משמעותי שלא ניתן להתעלם ממנו.

בדיקת הנכס

ככל הנראה אתם הולכים לרכוש נכס עם משכנתא שאותה אתם תקבלו מהבנק.

ולכן אתם צריכים לקחת בחשבון כי הבנק הוא השותף שלכם לרכישה. 

טרם מתן משכנתא, הבנק ירצה לבחון את הנכס על מנת לוודא כי מדובר על רכישה הגיונית מצדכם. 

הבנק אמנם לא הולך לבחון את המצב של הנכס לפרטי פרטים, אך הוא ירצה לדעת שלא מדובר על עסקה שאינה משתלמת בשום צורה שהיא.

 

הסבר מפורט על תהליך לקיחת המשכנתא

שלב א – תכנון העסקה

לא משנה אם אתם איש עסקים או שכיר, לפני כל עסקה חשוב לבצע תכנון מקיף.

 יש צורך להבין את יכולת ההחזר החודשי שלנו, ההוצאות הנלוות, ההוצאות שוטפות של משק הבית, וכד'. 

לאחר שתכננתם את העסקה תצטרכו לתכנן את מימון העסקה..

שלב ב – בקשת אישור עקרוני מהבנק

כל הכבוד, מצאתם נכס ואתם יודעים כמה תצטרכו לשלם עליו. 

עכשיו הגיע הזמן לפנות לגורם המממן, לפני שתוכלו לדבר עם בנקאי תצטרכו להוציא מסמך בשם "אישור עקרוני למשכנתא".

 זאת אומרת – אישור מהבנק כי הוא מוכן לממן לכם חלק מהעסקה וכך אתם יכולים לגשת לשלב ביצוע העסקה.

הערה – אישור עקרוני לא מהווה אישור סופי לקבלת המשכנתא, 

רק לאחר שלב אימות המסמכים תוכלו לקבל את האישור הסופי לקבלת המשכנתא.

להלן מפורטים מסמכים אשר התבקשו לתת הבנק לצורך אימות הפרטים שמסרתם –

    • תעודת זהות + ספח פתוח
    • שכיר – 3 תלושי שכר אחרונים.
    • עצמאי – שומת מס אחרונה / אישור רו"ח שנתיים. אחורה
    • תדפיסי עו"ש של 3 החודשים האחרונים.
    • דוח יתרת הלוואות קיימות .
    • חוזה רכישה של הנכס הרלוונטי.
    • נסח טאבו מלא ועדכני / אישור זכויות עדכני.
    • תעודת זכאות / בדיקת זכאות לסיוע מהמדינה.
  • במידת הצורך, יפנה אתכם הבנק לשמאי המאושר ע"י הבנק..

שלב ג – בחירת בנק

לאחר שהחלטתם על סכום המשכנתא, תצטרכו לבחור את הבנק שיממן את העסקה,

 אם תעשו סקירת שוק בצורה נכונה, תוכלו לשים לב כי לכל בנק יש תנאים משלו, ריביות שונות,

 בקיצור "ארגז כלים" קצת שונה. המטרה הסופית היא למצוא בנק אשר יתן לכם את המשכנתא בתנאים הכי אטרקטיביים. 

חשוב לדעת כי לכל בנק יש המומחיות שלו, ולכן לא כל הבנקים מתאימים לכל סוגי הלקוחות.

 

שלב ד – ביטוחים ורישומים

ביטוחים –

  • ביטוח חיים – הוא ביטוח אשר משלם סכום קבוע מראש למוטבים/בני הזוג, במקרה של פטירה בטרם עת חלילה. במקרה של פטירה הביטוח ישלם לבנק את יתרת המשכנתא.
  • ביטוח נכס – ביטוח נכס מהווה "חגורת הצלה" לבנק במקרה של נזק משמעותי לנכס עקב שטפונות, התמוטטות הבניין וכד'.

 

רישומים וחתימות –

  • רישום בטאבו / מינהל מקרקעי ישראל – רישום הערת אזהרה לטובת הבנק.
  • רישום משכון ברשם המשכונות.
  • חתימה של המוכרים ועורך הדין שלהם.

קבלת הכסף

לאחר שהגשתם את הבקשה בבנק, הוא יעבור על כל המסמכים, במידה והכל תקין, הבנק יאשר לכם את המשכנתא ויעביר את הכספים לחשבון המוכר.

חשוב לציין כספי המשכנתא הם כספי התשלום האחרונים בעת תהליך הרכישה, והתשלום יתבצע אך ורק לחשבון העו"ש או חשבון המשכנתא של המוכרים.

מקווים שנהניתם מהקריאה,

פוגל ייעוץ משכנתאות – יועץ משכנתאות מומלץ

 

 

סגור לתגובות על מה כדאי לדעת לפני שלוקחים משכנתא – המדריך המלא

מאת:

פרסם באתר כ - 3 מאמרים.

.